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貴陽白云區(qū)恒興廣場銷售媒介策劃方案

 

第一部分　貴陽本土及白云房地產(chǎn)現(xiàn)狀

２００３年的貴陽樓市，競爭激烈，諸侯割據(jù)，硝煙彌漫。
    在中心區(qū)板塊平穩(wěn)運(yùn)行的同時，各板塊紛紛借助自身的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展機(jī)遇在住宅的品質(zhì)和營銷推廣上大做文章。放眼各板塊，在爭奪購房者這場市場競爭的風(fēng)口浪尖上，無時無刻不在醞釀演繹著一幕幕看不見硝煙的戰(zhàn)爭。借助“區(qū)位、環(huán)境”這兩張王牌，28家房開商聚集在烏當(dāng)這塊起步較晚的土地上，紛紛圈地?fù)尡P，以生態(tài)健康為主題引誘消費(fèi)者，使市場漸入佳境，銷售全線飄紅。大三橋、白云等板塊則充分實(shí)施區(qū)域建設(shè)戰(zhàn)略，充分利用金陽新區(qū)建設(shè)給板塊帶來的發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)弓張弦滿、蓄勢待發(fā)，開發(fā)建設(shè)持續(xù)升溫。大營坡、油榨街、沙沖路等城區(qū)板塊則在理念開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、社區(qū)配套、環(huán)境景觀、戶型設(shè)計等方面處心積慮，謀求人無我有、人有我新、人新我變的競爭優(yōu)勢、從而使板塊整體品質(zhì)不斷提升，價格明顯上漲。小河板塊則以其優(yōu)良的性價比優(yōu)勢，及適合市場需求的中小戶型吸引買家�；ㄏ�板塊依托其旅游優(yōu)勢，充分張揚(yáng)自然生態(tài)環(huán)境的魅力，使其價格堅挺且持續(xù)上升。
    
★花溪板塊：中心區(qū)房價一路飆升
    ２００３年花溪樓市呈現(xiàn)出兩大特點(diǎn)，一是預(yù)售面積略有增長，二是房屋價格大幅揚(yáng)升。據(jù)花溪區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所提供的數(shù)據(jù)顯示，２００３年１——１１月份花溪區(qū)共成交商品房７６５套，比去年同期下降１０．５％。預(yù)售備案登記總面積達(dá)５３８１１．５１平方米，預(yù)售總金額為１２０５３．６５萬元，同比增長７．１％、６３％。２００３年花溪區(qū)共有祥盛花園、博士花園、松濤苑、夢溪筆談等１１個項目取得了商品房預(yù)售許可證，預(yù)售總面積達(dá)１２２６７０平方米，比去年同期增長６６％。房屋預(yù)售均價大幅度揚(yáng)升，同比上升了５２％。尤其是中心區(qū)樓盤價格最高竟達(dá)到２８００元／平方米。
    ２００２年花溪大部分樓盤起價在１４５０——２３５０元／平方米之間，２００３年則漲至１８３６——２５４０元／平方米。麒龍溪園的起價從２１３０元／平方米漲至２５４０元／平方米，博士花園起價也從１６８０元／平方米漲至１８３６元／平方米，除了這些往年就已經(jīng)開始銷售的樓盤價格全線升高之外，一些新開發(fā)的項目也將樓盤價格定在了１８００元／平方米以上，像松濤園的起價定為１８３６元／平方米，目前夢溪筆談其多層樓盤的起價也初步定在２０００元／平方米左右。眾多專業(yè)人士分析認(rèn)為，由于今后在花溪中心區(qū)范圍內(nèi)不準(zhǔn)再建新房，從而使得中心區(qū)樓盤價格一路飆升。
★小河板塊：依然保持上升態(tài)勢
    據(jù)小河區(qū)房管所提供的數(shù)據(jù)顯示，２００３年小河區(qū)共銷售２８００套房屋，銷售面積為３９．７萬平方米，交易金額達(dá)５４３８８．４４萬元，與去年同期相比呈上升趨勢。而其中住宅２６８８宗，面積３９．２萬平方米，商業(yè)用房１１２宗，面積為５０２０平方米。住宅交易金額共５２７７１．２４萬元，商業(yè)用房交易金額為１６１７．２萬元。今年小河住宅均價達(dá)到１５６１元／平方米，商業(yè)用房均價則為５３７９元／平方米，同比增長８％、７％。總的來說，２００３年的小河板塊不論是成交量還是銷售價格均比去年明顯上升，市場總體呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。
    性價比優(yōu)良的樓盤受青睞
　　目前小河區(qū)共有２４家房開企業(yè)，６８個開發(fā)項目。不少樓盤頗受關(guān)注，如興隆城市花園二期彩云谷、中興世家、香江花園三期、華陽花園、重慶卓越經(jīng)商地帶等一直都保持較好的銷售勢頭。究其銷售順暢的原因，一是開發(fā)商重視品牌形象推廣；二是產(chǎn)品的品質(zhì)優(yōu)良；三是價位適中，使得小河樓市總體呈現(xiàn)出一種良好態(tài)勢。
    中小戶型仍唱主角
    ２００３年的小河樓市小戶型仍唱主角。今年推出的幾個新樓盤，依然將消費(fèi)群體定位為普通工薪階層，因而在戶型設(shè)計上仍以中小戶型為主。從香江花園三期、中興世家、重慶卓越經(jīng)商地帶、陽光嘉園等樓盤的銷售情況來看，面積在６０——１２０平方米的三室一廳的住房依然是市民購房首選。由于小戶型住房總價較低，購買一套面積為８０平方米的住房，總價也就十多萬元，再加上這種戶型設(shè)計比較合理好用，因而大受消費(fèi)者歡迎。
    越來越多的市民選擇在小河購房
    從小河房管所提供的數(shù)據(jù)可以看出，今年小河樓市的整體發(fā)展趨勢良好。價格穩(wěn)中有升，銷售也較為火爆。小河區(qū)房管所所長俞兵認(rèn)為主要有以下幾方面的因素：首先，交通便利。有多路公交車直達(dá)市中心區(qū)。其次，近兩年來政府加大了對小河基礎(chǔ)設(shè)施的投入以及環(huán)境的改善，對提升小河樓盤品質(zhì)起到了巨大的作用。再次，開發(fā)商對市場目標(biāo)的準(zhǔn)確定位在一定程度上也推動了小河樓市的發(fā)展。另外，為了能吸引更多消費(fèi)者的關(guān)注，小河不少樓盤注重環(huán)境設(shè)施。優(yōu)美的綠化環(huán)境、完善的配套設(shè)施、較低的房價以及便利的交通等多方因素使得越來越多的市民愿意在小河購房。
★大營坡板塊：品質(zhì)不斷提升 競爭力逐漸增強(qiáng)
    近年來，大營坡板塊發(fā)展迅速，成為城郊板塊的典型代表。２００３年，該板塊上的中天花園玉蘭園、欣歆園、曦陽山莊、世紀(jì)園、麗景陽天、小石城、銀通山莊二期、大正君竹苑等１０多個樓盤爭相斗艷，成為筑城樓市的熱力板塊。
    銷售看好
    ２００３年大營坡板塊絕大多數(shù)樓盤的銷售情況都比較理想，欣歆園的１０００多套初裝修房屋，在今年上半年就基本結(jié)束銷售；中天花園１６萬平方米的玉蘭園，在今年４月份開盤，共有多層住宅１２０套，目前銷售６９％，小高層銷售的有３５８套，目前銷售率達(dá)７２％；曦陽山莊推出的多層電梯房開盤銷售火爆，很快銷售過半，開發(fā)商曾一度封盤；世紀(jì)園的１０００多套經(jīng)濟(jì)適用房目前僅剩７０來套……細(xì)數(shù)一下，該板塊上絕大多數(shù)樓盤都比較引人關(guān)注。
    價格穩(wěn)中略升
    同市區(qū)其他板塊相比，大營坡板塊的房價處于中等位置，比兩城區(qū)略低，與沙沖路板塊相比又要高一些。由于大營坡板塊樓盤的規(guī)模較大，加上周邊的交通、生活設(shè)施、配套設(shè)施已經(jīng)比較成熟，房價在前兩年逐漸上揚(yáng)后，今年相對穩(wěn)定，只有少部分略有上揚(yáng)。曦陽山莊的多層電梯房每平方米的開盤價在１５８０元，封盤后，目前起價上漲了１００元。中天花園玉蘭園多層房每平方米起價２１８８元，小高層起價每平方米２５５０元。經(jīng)濟(jì)適用房中世紀(jì)園每平方米起價為１３５０元，而２００３年推出的麗景陽天每平方米達(dá)到１５１０元；小石城的均價在１８５０元左右，銀通山莊二期起價每平方米１８５０元。
　　繼續(xù)領(lǐng)軍城郊板塊
    由于該板塊樓盤規(guī)模普遍較大，開發(fā)商有足夠的空間在環(huán)境上進(jìn)行充分發(fā)揮，加上大多數(shù)樓盤定位為多層，從而使該板塊樓盤的綜合性價比較高，競爭力強(qiáng)。如果說大營坡板塊前幾年的開發(fā)為這里聚集了人氣，奠定了進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)，那么，各具特色、各有千秋的大盤、新盤使得整個板塊的樓盤品質(zhì)得以繼續(xù)提升，為該板塊的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件和機(jī)會。該板塊的中天花園新近榮獲中國房地產(chǎn)界最高級別的獎項“中國名盤”稱號，給這個板塊增色不少；曦陽山莊以多層樓房引入高層樓盤的元素——電梯，贏得購房者的青睞；貴陽市經(jīng)濟(jì)適用房中影響力較大的世紀(jì)園小區(qū)，配套設(shè)施齊備，不亞于商品房。小石城、銀通山莊等均各具特色。開發(fā)商們在精心打造自己樓盤的同時，也成功地完成了對板塊的塑造。由于大營坡板塊樓盤的整體品質(zhì)較高，深受老百姓青睞，使之當(dāng)之無愧地繼續(xù)領(lǐng)軍城郊板塊。
★烏當(dāng)板塊：市場漸入佳境銷售全線飄紅
    今年，烏當(dāng)樓市可以說是全線飄紅，有關(guān)專家介紹，烏當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)發(fā)展跨入了高峰時期。據(jù)統(tǒng)計，２００３年，烏當(dāng)區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積２５萬平方米，同比增加２１０％，商品房住宅預(yù)、銷售２０６６套，同比增長５５％，預(yù)銷售建筑面積１８萬平方米，同比增長５７％。與商品房有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾乎全部呈增長趨勢�；仨�２００３年的烏當(dāng)樓市，呈現(xiàn)如下特征：
    區(qū)位、環(huán)境兩張“王牌”
    與小河、花溪、白云幾個區(qū)相比，烏當(dāng)樓市的起步較晚。烏當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展與烏當(dāng)?shù)牡缆方ㄔO(shè)密切相關(guān)。貴開路的改造，使烏當(dāng)?shù)竭_(dá)城區(qū)便捷的同時，也給烏當(dāng)房地產(chǎn)注入了生機(jī)和活力，開發(fā)商們開始關(guān)注烏當(dāng)?shù)拈_發(fā)建設(shè)。新天大道拓寬、烏當(dāng)通往金陽新區(qū)的道路完工，一系列的路網(wǎng)建設(shè)使烏當(dāng)?shù)膮^(qū)位優(yōu)勢更加凸現(xiàn)出來，尤其是在城區(qū)土地越來越緊張的情況下，離市中心區(qū)近且處于環(huán)城林帶之間、自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚的烏當(dāng)，吸引了眾多本地和外地的開發(fā)商搶灘。
    樓盤品質(zhì)提升
    烏當(dāng)樓市起步較晚，但樓盤品質(zhì)提升較快，一些近兩年入駐烏當(dāng)?shù)拈_發(fā)商介紹，他們在烏當(dāng)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時，吸收了許多外地和本省優(yōu)秀開發(fā)商成熟的開發(fā)經(jīng)驗，從而在烏當(dāng)?shù)拈_發(fā)中少走許多彎路，使烏當(dāng)樓盤的品質(zhì)起點(diǎn)普遍較高。目前在售的樓盤如水錦花都、溫泉花園、新天太陽城等品質(zhì)都不錯，足可與兩城區(qū)及小河等地的樓盤媲美。
    房價上升全線旺銷
    目前烏當(dāng)聚集了２８家開發(fā)商在此開發(fā)，在售項目近２０個，好幾個項目建筑面積在７萬平方米左右，水錦花都總建筑面積近１２萬平方米。與小河、花溪相比，烏當(dāng)?shù)姆績r要略低，溫泉花園每平方米起價１３５０元，水錦花都起價每平方米１２８０元，新星園每平方米起價１２００元，銀泰花園每平方米１０８０元，據(jù)統(tǒng)計，２００３年烏當(dāng)住宅的均價為每平方米１２８０元，同比增長４．３％。盡管烏當(dāng)房價近幾年不斷上揚(yáng)，可銷售還相當(dāng)不錯，據(jù)烏當(dāng)區(qū)建設(shè)局統(tǒng)計，烏當(dāng)所有在售項目進(jìn)行預(yù)（銷）售備案登記的數(shù)量幾乎都在８０％左右，由此可見，烏當(dāng)樓市可以說是全線旺銷。
    外地買家過半
    相對市區(qū)內(nèi)的樓盤，烏當(dāng)樓盤品質(zhì)不錯，大多為多層樓盤，有小部分為小高層，高層樓盤基本上空白。近年來，隨著烏當(dāng)樓盤性價比的不斷提高，加之房價相對較低，環(huán)境適宜，離市中心又近，因而，受到工薪購房者及外地買家的青睞。據(jù)了解，在烏當(dāng)購房的買家中，有５０％以上的為“外地人”，成為烏當(dāng)購房的主力軍。很多其他市、縣的購房者受烏當(dāng)較低房價的吸引，到烏當(dāng)置業(yè)方便子女讀書、就業(yè)。而一些兩城區(qū)年紀(jì)大的購房者到烏當(dāng)買房，主要是沖著烏當(dāng)?shù)纳鷳B(tài)環(huán)境和便利的交通，而年輕人選擇在烏當(dāng)購房，則是用在城區(qū)只能買一套房子的錢在烏當(dāng)買到一套房子后，又買一輛小車，同時圓了住房和轎車兩個夢。
    縱觀２００３年烏當(dāng)樓市，從開發(fā)量的增加，銷售量的上升，到價格的逐步上揚(yáng)，都充分說明烏當(dāng)樓市正逐漸步入成熟，為烏當(dāng)樓市今后的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

★油榨街板塊：百花齊放 各具特色
    同其它幾個板塊相比，油榨街板塊的板塊特色似乎沒有那么顯著，而就是這各式各樣的多層、小高層、高層、別墅，使得油榨街板塊成為一個“百花齊放”的板塊。２００３年，在貴陽樓市持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，該板塊也沒有出現(xiàn)大的起伏，顯得較為平穩(wěn)持續(xù)。
    中高端產(chǎn)品為主 價格雖偏高，但平穩(wěn)
    該板塊的樓盤中，規(guī)模較大的有中天世紀(jì)新城，其次是在水一方、經(jīng)典時代、錦繡家園等，中天世紀(jì)新城推出的ＴＯＷＨＯＵＳＥ每平方米起價為４１８０元，經(jīng)典時代二期為小高層住宅，每平方米起價為２６８０元，錦繡家園二期多層住宅，每平方米起價為２３８０元，騏寶苑多層住宅，每平方米起價為２０８０元，盛世華庭為高層樓盤，每平方米起價為２３８０元。因該板塊多為中、高檔樓盤，價格普遍比其它板塊要高。２００３年，油榨板塊整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢，價格基本沒有出現(xiàn)多少起伏，每平方米１００元左右的差距，多體現(xiàn)在一個樓盤期房和現(xiàn)房不同銷售時期的價差。
    老盤推新房新盤出新招
    油榨板塊在２００３年新盤不多，影響最大的要數(shù)中天世紀(jì)新城的聯(lián)體別墅，一推出就賣得紅紅火火，目前建設(shè)接近尾聲，近期就要交房，目前世紀(jì)新城正積極著手進(jìn)行下一步多層、小高層樓房的宣傳和推廣。該板塊較引人注目的新盤還有宣傳攻勢較大的高層樓盤盛世華庭，該樓盤２３８０元的低起價，加上每層都有１００平方米左右的庭院設(shè)計，成為其最大的賣點(diǎn)，在房交會期間也火了一把。而幾個有代表性的樓盤陸續(xù)推出二期，雖然樓盤不是新名稱，賣的卻都是“新鮮出爐”的房屋。在水一方花園近日竣工，開展了一系列的促銷舉措；經(jīng)典時代一期成功銷售后，二期小高層銷售近日展開；錦繡家園精心打造的二期——錦繡家園精英城已于１１月２５日隆重開盤。開盤當(dāng)天就創(chuàng)下了銷售７０多套房的佳績。
    各具特色的房屋滿足各種需求
    在油榨板塊，任何一種類型和戶型的房屋在這里幾乎都能買到，不同的樓盤針對不同的消費(fèi)群體，加上該板塊配套設(shè)施齊全，交通便利，樓盤大都擁有較好的內(nèi)部環(huán)境，且不說中天世紀(jì)新城，像錦繡家園、經(jīng)典時代都有幾萬平方米的中庭園林景觀讓住戶享有，加上近在咫尺的森林公園，使其環(huán)境優(yōu)勢明顯，也使得該板塊樓盤具有一定的升值潛力。
★“大三橋”板塊：弓張弦滿 蓄勢待發(fā)
    隨著云巖區(qū)“繁華區(qū)西進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，２００３年，三橋板塊的開發(fā)建設(shè)全面啟動，尤其房地產(chǎn)開發(fā)更是弓張弦滿，蓄勢待發(fā)。
    今年全面啟動的三橋片區(qū)整體開發(fā)項目，總規(guī)劃面積１７．６平方公里，總建筑面積８７６萬平方米。隨著西出口道路工程的完工通車，隨著配套基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，作為連接著金陽新區(qū)與城市中心區(qū)的黃金通道，三橋板塊特殊的地理位置日益顯現(xiàn)出廣闊的市場前景和升值潛力，從而吸引了眾多房開企業(yè)云集。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有２４家房開企業(yè)進(jìn)入三橋片區(qū)開發(fā)，已定點(diǎn)的開發(fā)用地面積為１１４公頃，開發(fā)建筑面積１６５萬平方米。
    針對三橋新區(qū)建設(shè)的特殊性，進(jìn)駐該板塊的２４家房開企業(yè)都本著高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的理念，力求打造出高品質(zhì)的樓盤，為消費(fèi)者營造高質(zhì)量的健康生活空間。為此，許多房開企業(yè)紛紛降低項目的容積率，三力房開公司把“貝地·盧加諾”的容積率在原來１．５的基礎(chǔ)上，下調(diào)至１．２３。在戶型和面積上，三橋片區(qū)樓盤的開發(fā)商從消費(fèi)者的需求出發(fā)，遵循以人為本的理念，精心設(shè)計，目前在售和在建的樓盤中，面積９０平方米左右的三室一廳、二室一廳的戶型成為主打戶型。
    據(jù)了解，目前，三橋板塊樓盤的價格相對于城區(qū)中心地段以及近郊樓盤而言價格比較適中，這在消費(fèi)者的購房心理上有較大的吸引力，加之交通、環(huán)境，以及特殊的地理位置，使三橋板塊具有其它地段所不具有的的優(yōu)勢。在三橋的樓盤中，商品房起價從每平方米１３００元到２６００元不等，這樣的價格與貴陽其他地方的樓盤價格相對較低，加上樓盤的品質(zhì)較高，自然環(huán)境優(yōu)越等等因素，都使三橋板塊極具升值潛力。
    采訪中，記者了解到，現(xiàn)在已定點(diǎn)的２０家房開企業(yè)正在加快開發(fā)建設(shè)力度，三力、眾友房開公司已開始拆遷工作，集成、宏泰、天緯、商房、三升、創(chuàng)基等房開企業(yè)正在進(jìn)行報建手續(xù)。預(yù)計到明年，可開工２０萬平方米。到明年五月中下旬，大三橋片區(qū)將會迎來一個商品房銷售的高峰，屆時，目前在建的商品房建設(shè)項目將會陸續(xù)開盤銷售，人氣已將走旺，價格也將會隨之上揚(yáng)。
★沙沖板塊：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠 倍受青睞   
    沙沖路板塊上大多數(shù)樓盤為經(jīng)濟(jì)適用房，其間的大理小區(qū)、玉田小區(qū)由一些大大小小經(jīng)濟(jì)適用房樓盤組合而成，使沙沖板塊成為名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房板塊。作為享受一些優(yōu)惠政策為解決中低收入家庭住房困難的經(jīng)濟(jì)適用房，價位普遍較低，受板塊大環(huán)境的影響，該板塊內(nèi)商品房的價位也與經(jīng)濟(jì)適用房價位較接近。２００３年，該板塊樓盤的價位在每平方米１３５０元——２０００元之間，與去年相比有所提升。
    經(jīng)適房供不應(yīng)求
    沙沖路板塊的樓盤基本上是清一色的多層樓房，戶型多為４５——１００平方米之間的中小戶型，由于單價較低，加上面積不大，房屋的總價不高，廣大工薪購房族都能承受，因此，該板塊總體的銷售一直很好。今年上半年經(jīng)濟(jì)適用房沒有多少新房推出，玉蘭小區(qū)Ｅ、Ｆ幢、麟龍快樂家園等都在下半年開盤，房源較少有些供不應(yīng)求。１０月份，玉田小區(qū)推出１００多套房屋，房屋起價為１５２０元，目前已基本售完；麟龍房開公司推出的麒龍快樂家園在國慶節(jié)推出，每平方米起價為１３９０元，看房班車跑個不停，房交會期間每天銷售１０余套房；銀盤鑫苑起價為每平方米１３８０元，目前銷售已經(jīng)達(dá)７０％。早一些推出的潤豐家園每平方米起價１４５０元、眾拓馨苑起價每平方米１９８０元，銷售情況都較好。
    價格漲幅顯著
    沙沖板塊的房價與城中心區(qū)、大營坡、油榨街板塊相比要低一些，最主要的原因是樓盤多為經(jīng)濟(jì)適用房。２００３年沙沖板塊最顯著的特征就是其房價的漲幅是幾個板塊中最為明顯的一個，新推出的樓盤比２００２年的樓盤每平方米大約高１００元左右。
    經(jīng)濟(jì)適用房的房價由物價部門審核，利潤控制在３％，房價上漲又是為何呢？據(jù)一些開發(fā)商介紹，品質(zhì)提升是最主要的一個原因，以前的經(jīng)濟(jì)適用房環(huán)境不太好，綠化、配套設(shè)施等考慮得較少，隨著老百姓生活水平和生活質(zhì)量的提高，對經(jīng)濟(jì)適用房的要求也相應(yīng)提高，為適應(yīng)市場的需求，開發(fā)商在綠化率、環(huán)境塑造、戶型設(shè)計、生活配套、康體設(shè)施等都加大了投入，使成本增高，最終導(dǎo)致價格上漲。
★白云板塊：開發(fā)建設(shè)繼續(xù)升溫
    白云區(qū)“環(huán)境立區(qū)”戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，以及金陽新區(qū)建設(shè)的輻射，使２００３年白云樓市繼續(xù)升溫。
    據(jù)了解，白云區(qū)自１９９９年開始進(jìn)行舊城改造以來，房開建設(shè)力度不斷加大，從１９９９年－２００３年共計開發(fā)了７３萬平方米的商品房，總投資近６億元。今年白云區(qū)已完成項目投資２億元。白云區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)由過去的自行開發(fā)，見縫插針，到現(xiàn)在連片開發(fā)，無論是項目規(guī)劃、建筑質(zhì)量、環(huán)境綠化等都有了較大提高，建設(shè)開發(fā)步入了健康有序的發(fā)展軌道。越來越多的開發(fā)商把目光投向白云區(qū)，麒龍房開、青島天林集團(tuán)、津泉房開、遵義東方房開等一大批頗具實(shí)力的省內(nèi)外房開企業(yè)入駐白云區(qū)，給白云區(qū)的城市建設(shè)開發(fā)注入了新鮮的活力。
    經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，白云區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)從過去的零星建設(shè)發(fā)展為規(guī)模開發(fā)，房屋單價也節(jié)節(jié)上升。１９９９年以前，白云區(qū)的房價每平方米約在６００——７００元左右，到２００３年，白云區(qū)商品房的價格為每平方米１０００元左右。房開企業(yè)自身也比過去更加規(guī)范，經(jīng)營思想以及理念都有新的突破，無論是建設(shè)質(zhì)量，還是容積率、戶型設(shè)計、環(huán)境綠化、小區(qū)設(shè)施配套等都有較大幅度的提高。
    目前，白云區(qū)共有陽光花園、長安商業(yè)街、東方廣場等１８個在建項目，從今年的銷售情況看，有１３個項目的商品房已開盤銷售，整個銷售量占預(yù)售總量的８０％左右。與去年相比，商品房價格都有不同程度的上揚(yáng)，其中，南湖花園均價為每平方米１２８０元，陽關(guān)花園均價為每平方米１０００元，漲幅在３００－４００元左右，其他如澳馬、歐亞、朝暉、七彩湖等項目情況也與此類似。
    據(jù)有關(guān)人士分析，金陽新區(qū)行政中心的投入使用，以及金陽新區(qū)建設(shè)力度的加大，道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，將進(jìn)一步拉動白云樓市。同時，隨著白云區(qū)舊城改造力度的不斷加大，七彩湖花園、泰和花園、陽光花園、恒興廣場、云康新城等項目的續(xù)建工程，將使白云區(qū)樓盤的整體水平得到大幅度提升。

★★白云區(qū)近期房產(chǎn)動態(tài)

據(jù)白云區(qū)房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，白云區(qū)商品房共預(yù)售７０３９２平方米，其中，住宅成交面積為６２８２７平方米，商業(yè)房成交面積為７５６５平方米。普通商品住宅每平方米均價為１２００元，商業(yè)房每平方米均價已上升到７０００元以上。去年下半年以來各在售樓盤房價都在上漲，陽光花園去年１１月開盤時每平方米起價為９９８元，現(xiàn)在每平方米的均價為１３８０元。從目前在售樓盤的價位看，起價每平方米基本都在１０００元以上，如金峰大廈的小高層電梯房起價每平方米１３８０元；虹祥藍(lán)天白云每平方米均價１１００元左右；天林花園住宅樓每平方米的起價為１２８０元；澳馬房開長安步行街的住宅樓市場均價每平方米為１０６０元。 白云房價一改過去低價位的格局，紛紛攀升到千元／平方米以上。

研究其原因，一是金陽新區(qū)建設(shè)的輻射和帶動。

 按照市委、市政府建設(shè)“大貴陽”的戰(zhàn)略部署，金陽新區(qū)將建設(shè)成為具有完整的生態(tài)環(huán)境與高效的城市服務(wù)的新理念、新形態(tài)的現(xiàn)代化城市，成為集行政辦公、文化科研、高新科技產(chǎn)業(yè)和居民住宅于一體的城市新區(qū)。 ２００３年，金陽新區(qū)利好不斷，“三縱六橫”主干道全面建成，小關(guān)特大橋建成通車，碧�；▓@十五個組團(tuán)全面開工，市級行政中心大樓、市民廣場建成使用…… 

２００４年，金陽新區(qū)更是好消息頻頻，四大班子３２個黨政部門正式在金陽辦公，貴陽一中新校秋季將開始招生，碧�；▓@十幾個組團(tuán)施工現(xiàn)場會戰(zhàn)正酣，金陽商貿(mào)城主體工程年底完工，碧�；▓@二期項目“森活林城”即將推出…… 

由于白云區(qū)與金陽新區(qū)相連接，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的金陽新區(qū)，不僅提升了白云區(qū)的區(qū)域價值，同時也增強(qiáng)了市民在白云區(qū)投資置業(yè)的信心，許多購房者選擇白云區(qū)作為居家置業(yè)的地方，一方面對金陽新區(qū)的建設(shè)開發(fā)充滿信心，另一方面，也看中了在金陽新區(qū)的輻射帶動下，白云未來的發(fā)展與升值空間。

二是白云樓市供需兩旺。

近年來，白云區(qū)加快城市發(fā)展，加大舊城改造力度，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。據(jù)了解，白云區(qū)自１９９９年開始進(jìn)行舊城改造以來，房開建設(shè)力度不斷加大，從１９９９年——２００３年共計開發(fā)了７３萬平方米的商品房，總投資近６億元。尤其是白云區(qū)中環(huán)路、七一路、南湖路、育才路以及行政中心等“四路一中心”項目的建設(shè)開發(fā)，使該區(qū)的城市面貌發(fā)生顯著變化，也給該區(qū)的房開企業(yè)帶來新的發(fā)展契機(jī)。同時南湖新區(qū)的建設(shè)，使得居住區(qū)逐漸南移，更加接近金陽新區(qū)，相應(yīng)也帶動房價上漲。

隨著人們生活水平的提高，人們對于改善居住環(huán)境的要求也越來越強(qiáng)。白云區(qū)城市綜合環(huán)境的改善，也改變了人們對白云的觀念。過去白云區(qū)給人們最深的印象是一個大工業(yè)城區(qū)，商品房銷售對象主要是本地居民，外地以及貴陽的購房者到白云購房置業(yè)的很少，但現(xiàn)在這種情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變。從２００３年的銷售情況看，有１３個項目的商品房已開盤銷售，整個銷售量占預(yù)售總量的８０％左右。從購房人群看，除了白云本地尤其是一些大型工礦企業(yè)的職工購房外，貴陽以及周邊區(qū)縣的購房者數(shù)量也在增加。

三是白云樓市整體實(shí)力的提升。

近幾年來，白云區(qū)加大招商引資的力度，積極營造良好的投資環(huán)境，使得越來越多的開發(fā)商把目光投向白云區(qū)，麒龍房開、青島天林集團(tuán)、津泉房開、遵義東方房開等一大批頗具實(shí)力的省內(nèi)外房開企業(yè)入駐白云區(qū)，給白云區(qū)的城市建設(shè)開發(fā)注入了新鮮的活力。據(jù)初步統(tǒng)計，現(xiàn)在入駐白云的房開企業(yè)已有２８家，項目開發(fā)總用地面積５０３８７７．６４平方米，總建筑面積８９１６９１．７平方米。如今隨著白云區(qū)舊城改造力度的不斷加大，七彩湖花園、泰和花園、陽光花園、恒興廣場、云康新城等項目的續(xù)建工程，使白云區(qū)樓盤的整體水平得到大幅度提升。品牌房開企業(yè)進(jìn)駐白云精心打造品牌樓盤，樓盤品質(zhì)的提升也相應(yīng)帶來房價的上揚(yáng)。

 四是受土地出讓實(shí)行招拍掛市場化運(yùn)作。鋼材、水泥等原材料漲價等因素的影響。房開項目的建設(shè)成本相應(yīng)有一定增加，也是白云房價上漲的因素之一。

 

 

第二部分　白云恒興廣場銷售策劃

鑒于白云區(qū)恒興廣場項目即將全面封頂之際，貴陽博雅廣告媒體運(yùn)營有限公司承接了該項目的后續(xù)銷售之方案設(shè)計、媒體推廣整合等事宜。

一、關(guān)于貴陽博雅廣告媒體運(yùn)營有限公司

貴陽博雅媒體運(yùn)營有限公司是以戶外媒體傳播為主營業(yè)務(wù)的綜合性廣告有限公司。目前，已成為全省公共交通媒體網(wǎng)絡(luò)（大巴，中巴，出租車，侯車?yán)葟V告）的獨(dú)家代理商。同時，全面代理《貴州都市報》，《貴州商報》及《貴陽晚報》的廣告發(fā)布事宜；全省八地州市戶外看板網(wǎng)絡(luò)媒體；全省八地州市電視廣告網(wǎng)絡(luò)媒體多項，多范圍的廣告媒體傳播業(yè)務(wù)。公司成立發(fā)展至今，經(jīng)營業(yè)績不斷攀升，經(jīng)營范圍不斷拓展。

    博雅廣告通過不斷的進(jìn)取拼搏，以獨(dú)具優(yōu)勢的主流媒體，互動溝通的傳播平臺，為客戶和消費(fèi)者建立了親和的商品關(guān)系，加強(qiáng)了兩者之間的溝通，真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品傳播的最終效應(yīng)：實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的銷售價值。

    博雅廣告不斷增進(jìn)與國內(nèi)外大型廣告公司的交流與合作，公司先后與TOM，PORTLAND OUTDOOR，麥肯.光明等大型廣告公司進(jìn)行業(yè)務(wù)合作與行業(yè)交流，促進(jìn)公司開放化，同步化的發(fā)展進(jìn)程。我們先后服務(wù)過的客戶有：南方匯通，統(tǒng)一，康師傅，百事可樂，可口可樂，貓人，德芙，廣藥王老吉，貴陽康居房地產(chǎn)等等。

我們的宗旨是“創(chuàng)意時代，策劃未來”。

二、關(guān)于恒興廣場

白云恒興廣場位于白云區(qū)白云南路，周邊配套設(shè)施齊全：銀行、永遠(yuǎn)、車站、菜場、醫(yī)院、學(xué)校、長安步行街、其它樓盤等比鄰，空氣清新，視野開闊，具有良好的商務(wù)、居住環(huán)境。隨著白云區(qū)投資環(huán)境軟硬設(shè)施的改善，以及與金陽新區(qū)的有機(jī)結(jié)合，加上每年一度的國際風(fēng)箏節(jié)的舉辦等，使得白云區(qū)的形象和知名度日益深入人心。事實(shí)證明，白云區(qū)的房地產(chǎn)已經(jīng)有了明顯的飛躍，而“恒興廣場”項目要在白云這一商家必爭之地展露鋒芒，實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀的銷售業(yè)績目標(biāo)，一套完整的銷售方案必不可少。

三、“恒興廣場”銷售策劃

（一）關(guān)于樓盤名稱

事實(shí)證明，實(shí)際樓盤名稱的精妙與否，在樓市“買方市場”時代，對偶項目運(yùn)作的成敗還真能起到一定作用。在貴陽，目前依然有很多樓盤在取名字上反映出相當(dāng)?shù)摹笆嘏f”和“狹隘”思想。比如喜好在方開商的名字后面加上“大廈”、“花園”之類的后綴，或干脆在屋業(yè)地點(diǎn)、街道名稱之后加上“廣場”、“小區(qū)”等名詞。樓盤名稱是居家及商務(wù)文化的一個前沿元素，一個名稱精妙的樓盤，開發(fā)商會以其核心在項目的開發(fā)模式、施工質(zhì)量、規(guī)劃風(fēng)格、單體特色、戶型優(yōu)勢、促銷策劃、屋業(yè)管理水平等方面進(jìn)行周密的部署。

總之，一個好的樓盤名稱對促進(jìn)銷售及品牌文化延伸有著極其重要的意義。

“恒興廣場”就其名稱來說，一、媚俗，沒有創(chuàng)意，ＸＸ廣場的稱呼在貴陽乃至全國都太濫了；二、“恒興廣場”雖然有吉利吉祥之義，但不夠檔次，沒有特色。因此博雅建議把“恒興廣場”這一名稱改為“飛云堡”。因為：一、“飛云堡”是一個可居住又可以經(jīng)營商務(wù)的樓盤；二、大氣，有質(zhì)感和動感；三、“飛云”緊密切合了白云去標(biāo)志性的活動“放飛白云”風(fēng)箏節(jié)的文化主題。

（二）關(guān)于樓盤定位

原則：一是要明顯區(qū)別于其它樓盤，二是要能充分體現(xiàn)本樓盤的價值特色，三是要與消費(fèi)者目標(biāo)定位相結(jié)合。

“飛云堡”樓盤主題語：首推“貴陽地區(qū)首家可持續(xù)發(fā)展概念”樓盤，走可持續(xù)發(fā)展的營銷戰(zhàn)略之路。

理由：1、白云區(qū)各行業(yè)正處于發(fā)展過程當(dāng)中，有著明顯的后發(fā)優(yōu)勢；

　　�。�、２００４年５月２４日文件，貴陽市金陽新區(qū)１７平方公里范圍內(nèi)市政道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施整體移交，意味著金陽新區(qū)“三縱六橫”城市主干道已建成通車，供水、供電、煤氣、通信等底下配套管網(wǎng)、綠化景觀、道路照明等配套設(shè)施也同步建成。這也為白云區(qū)的市場價值延伸提供了有力的保障。

（三）銷售進(jìn)度控制及媒體執(zhí)行方案

１、售前準(zhǔn)備期。２００４年７月１日前

　　本階段的銷售計劃進(jìn)度為零，廣告目標(biāo)是在目標(biāo)消費(fèi)者心目中建立印象。這一階段的印象建立必須具有廣告的延伸滲透性。因此，廣告媒體宜選擇公交車身、戶外看板、局域網(wǎng)絡(luò)。

媒體優(yōu)勢評估：

Ａ－公交車身

★　公交公司每天票款收入一百萬元左右，也就是有一百萬人次乘車，這一百萬人次都被迫強(qiáng)制接受車身廣告和站臺廣告，加之公交車身是貴陽市民的主要交通工具，穿梭于各繁華市區(qū)人口密集的住宅小區(qū)是貴陽市民每天都在接受的媒體。它以其獨(dú)特的活動性和在人們心目中的反復(fù)播放性，車身廣告與站臺是組合，其目的是告訴消費(fèi)者什么產(chǎn)品正在上市或即將上市及市場勢態(tài)，同時誘使消費(fèi)者產(chǎn)生激情和行為。好的車身廣告還是都市的一道亮麗的風(fēng)景線。

★　廣告表現(xiàn)風(fēng)格：色彩鮮明，大氣，有震撼力吸引力

★　廣告投放時長：６個月

★　路線選擇：

　�。拢瓚敉饪窗�

★　處于繁華市區(qū)，人流量大，附近娛樂餐飲場所、商場／寫字樓多，廣告觸達(dá)率及注目率高等

　  ★　廣告表現(xiàn)風(fēng)格：誘惑

　　★　廣告投放時長：６個月以上

　�。茫�網(wǎng)絡(luò)

　　★　傳播速度快，瀏覽率高，更新方便，成本低

　　★　廣告風(fēng)格：標(biāo)新立異，勾引消費(fèi)者的好奇心

　　★　廣告投放時長：１年

 

２、預(yù)定期。２００４年７月１日－２００４年７月１５日　　

本階段的銷售進(jìn)度為：預(yù)定１５％左右

　　在第一階段的長效宣傳基礎(chǔ)上，“恒興廣場”（飛云堡）已經(jīng)在目標(biāo)消費(fèi)者心中建立了一定的印象。隨著預(yù)售證的取得，首期預(yù)售展開；這一時期的廣告媒體除了既有的公交車車身、戶外廣告牌和網(wǎng)絡(luò)之外，應(yīng)在報紙、電臺有所投入。此時報紙和電臺的廣告有利于加深東方廣場在消費(fèi)者心目中已經(jīng)建立起來的印象。這時的廣告訴求為：恒興廣場賣給消費(fèi)者的是什么樣的房產(chǎn)。

媒體選擇：貴州都市報、貴陽晚報、貴陽交通文藝廣播電臺

媒體優(yōu)勢分析：

Ａ－貴州都市報

★　發(fā)行量大，３６.８萬份／天，覆蓋面廣

★　目標(biāo)讀者以工商管理人士、私營個體業(yè)主、政府公務(wù)員為主；

★　千人覆蓋比例高。約83.4%

★　25-54歲年齡段具有中高檔消費(fèi)能力者覆蓋比例為50.5%；

★　讀者中月收入1001—2000元者28.2%，2001—3000元者21.4%，3001—5000元者22.3%，5000元以上者4%。

Ｂ－貴陽晚報

★　發(fā)行量最大，４２萬份／天，覆蓋面廣；

★　讀者忠誠度為８６.１９％（全省范圍內(nèi)）；讀者手選率為８０.６４％；

★　讀者職業(yè)狀況：企業(yè)單位一般工作人員（３１.６％），工商業(yè)、服務(wù)業(yè)人員（２９.３％），學(xué)生（１４.２％）國有企業(yè)管理干部（１０.８％），科教文衛(wèi)工作者（８.１％），其它（６％以下）

★　千人覆蓋比例近90%，其中25—60歲年齡段具有中高檔消費(fèi)能力者比例為33%；

★　讀者中月收入１０００元以下占２２.８％，１０００－１５００元者占２９.２％，１５０１－３０００元者占２５.７％，３００１－５０００元者占６.４％，５０００元以上者占３.８％

Ｂ－貴陽交通文藝廣播電臺

★覆蓋貴陽市三縣一市，音質(zhì)、音量、發(fā)射質(zhì)量均為貴陽地區(qū)之最；

★幾乎所有的的士車司機(jī)都收聽該臺節(jié)目；

★出租車司機(jī)之間聯(lián)系十分緊密，便于口碑傳播；

★是貴陽地區(qū)收聽率、信息最多的電臺；

★對象主要是出租車、私家轎車、公（交）車；

★收聽人群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較雄厚。

廣告文案依據(jù)階段銷售進(jìn)度和銷售目標(biāo)設(shè)計，選擇最佳時間段進(jìn)行連續(xù)集中投放（不同的報紙，同版同規(guī)格，同設(shè)計風(fēng)格）

３、強(qiáng)銷期。２００４年７月１５日－２００５年１月１５日

　　銷售進(jìn)度：５５％－６５％以上

　　這一時期的時間長度為６個月，包括寒假（和春節(jié)），作為家庭成員的商人這一時期關(guān)注程度最高的媒體是電視和報紙和網(wǎng)絡(luò)。在這６個月的時間里，主要抓住春節(jié)，可以聯(lián)合有關(guān)單位搞一次白云區(qū)０４冬季房屋展示會。電視和報紙的宣傳宜采用靈活緩沖的方式

Ａ－電視廣告：選擇貴州電視臺４套的《家園》欄目，每天都告知消費(fèi)者東方廣場的銷售進(jìn)度和工程進(jìn)度，讓消費(fèi)者有一種不買東方廣場就會坐失商機(jī)的急迫感。

Ｂ－報紙廣告：連續(xù)投放２０次，每次１／３版以上，每月３次，在必要時可適當(dāng)增減發(fā)布的次數(shù)。

４、恒溫期。２００５年１月１５日－２００５年５月１５日

　　銷售進(jìn)度：努力達(dá)到８０％－８５％以上。

這一時期的廣告，主要目的有：

　�。�、告訴消費(fèi)者恒興廣場的銷售進(jìn)度。賣得好，證明有實(shí)力

　�。�、讓廣大消費(fèi)者知道已經(jīng)入住的業(yè)主的滿意度。口碑好，增誠信

　�。场⑻岢鲑I房激勵計劃

　　廣告媒體選擇，電視、報紙、車身

５、收尾期。２００５年５月１５日－２００５年９月１５日

　　銷售進(jìn)度：努力完成９５％以上，盡量達(dá)到１００％銷售率

　　這一時期的廣告主要訴求一種企業(yè)文化，為恒興廣場打圓場。以報紙為主。

 

 

四　媒體廣告投放費(fèi)用預(yù)算　�。�媒體投放比例為公交１６：戶外５：網(wǎng)絡(luò)１：報紙３８：電臺１４：電視２７）

 

 

 

 

 

貴陽博雅媒體運(yùn)營有限公司　策劃部

２００４年５月２４日